自己用以外で初の不動産物件購入、初購入が不動産競売とハードル高めな物件で収益を得ることができるのか体を張っての実験。
予想してましたが、リフォーム開始までに、おそろしく時間がかかり、収益を上げるには程遠い状況です。
- 不動産競売で落札後の引渡命令書類の出し方
- 物件登記手続き完了後の進め方
- まとめ
さて、人生初の競売入札で、人生初の落札を行ってしまった、筆者てきとーる。
不動産については初物件で、不動産についても超ド素人です。
おそらく初で落札ということは、高値で落札しちゃったんですよねー・・・
合計で９者の入札があって、まさかの最高額。
ちょっとお高い値段だったので、とにかく節約して自分でやれるところはやるしかない
なんでも業者を使うと高額になってしまいます。
会社じゃないので、すべてまかせると大変なことになります。
自分という資本を使って、できるところはなんとかやり抜きます。
さて、前回の記事では落札後の物件登記等の手続きについて紹介しました。↓
登記等手続きの次にやることは物件に居座っている前所有者に退去してもうこと。
不動産競売で一番厄介なのはこの部分、前所有者との関係を自分でどう断ち切るか。
不動産屋を仲介すれば、すべて不動産会社が行ってくれるであろう部分
通常の購入であれば、いきなりキレイな状態で、物件も何も問題ない状態で手に入れることができます。
もちろんそれなりの相場価格と手数料が必要。
不動産競売であれば、安く購入はできますが、すべて自分で交渉しなくてはいけません。
というわけで、まずは落札後手続きと同時に、引渡命令の手続きを行います。
裁判所に行ったついでにやってしまうのがスムーズです。
それでは早速見ていきましょう。
ゴミ屋敷中古マンションフルリノベビフォーアフター↓
不動産競売 引渡命令の手続き
落札物件の手続きと同時に引渡命令の手続きも行えます。
手続き時にはできるだけこの引渡命令も行うのがベスト
相手のことをすでに知っていて、出ていってくれることがわかっているならやる必要はありません。
しかし、知らない人で出ていってくれるかも分からないのであれば、引渡命令手続きは行うべきです。
のほほーんと構えている前所有者に対して、本気なんだ！ということを知らせる意味でも、強制執行前の引渡命令手続きは行うべきです。
引き渡し命令は強制執行を行う前段階の、警告です。
この手続さえしておけば、その後強制執行の手続きも行えるようになります。
引渡命令はあくまで、通知だけです。
相手に知らせるという意味だけでも、行うべきです。
必要な書類と経費
申請書類用紙１枚
費用 ２０００円程度
2,000円程度と安価で書類を作成してくれて、相手に通知してくれます。
この程度であれば行っておくに越したことはないです。
相手にプレッシャーをかけるという意味でも、行うべきです。
この文書をもとに交渉すると、スムーズに立ち退きの交渉が進みました。
落札後手続きと同時に進行できるので、手続きの当日必ず引渡命令手続きも行っておきましょう。
手続き数日後に、下記のような通知がお互いに届きます。
「相手方は申立人に対して別紙物件目録記載の不動産を引き渡せ。」
え？
これだけ？しかも裁判所が言うようなセリフではなく、漫画のような単純なセリフにびっくりしました。
まー、たったこれだけの為ですが、強制執行を行う前準備としては必要。
さらには相手へのプレッシャーという意味でもやっておくべきです。
不動産競売 余談
筆者てきとーるの不動産競売の所有者に対する見解です。
余談程度に読んでください。
そもそも、不動産競売にかけれらる物件というのは、所有者に対して何かしら問題があります。
支払いが滞っているから、競売にかけられます。
当然、お金があればいいのですが、お金が無い。
いろんな問題があるでしょうが、ほとんどは所有者の生活の怠慢、無理なお金の使い方等、いい加減なところがあります。
しかも、不動産競売にかけられる前には、ローン会社や役所等、いろんなところから催促通知が届きます。
それも放置して、何もしないから不動産競売になります。
そう、とにかく競売にかけられる ＝ いい加減な人
これが成り立ちます。
もちろん、病気や様々な事情もあるでしょうが、病気ならそれなりになんとかしようと競売前に任意売却等は行えるはずです。
いい加減故、やはり最終的になにか強制的な手助けを必要としているのです。
それが不動産競売であり、強制執行までの最終工程。
もう出なくては行けない状況になって、やっと動くのです。
そういった意味でも、やはり引渡命令はやっておくべきであり、強制力を持って挑むことが必要です。
実際に前所有者と話をしましたが、やはりめちゃくちゃいい加減な人でした。
競売後もほっておけば、落札者がきて、引っ越しから片付け費用まで全て出してくれる、と不動産会社言われてた。
とか、ふざけた言い訳をしてましたね。
こういう人が競売にかけらるのが現状です。
手続き完了後 物件の新所有者になれる
だいたい1時間程度で全ての手続が終わります。
その後、裁判所の方から、「この時点でこの物件はあなたのものです。」と言われます。
あとは、前の所有者の方と話を進めてください。
と言われて終了・・・・
え？？？
すかさず、相手の電話番号や連絡先等は教えてもらえないのですか？
と聞きましたが、そのような情報は無く、そもそも連絡が取れない方だったので、ありません。
と・・・・
おいおい、さすがに無理だろ。
裁判所が連絡取れないのに、どうやって連絡するんだ？
鍵も何もないのに、オートロックマンションに入れないだろ・・・
仕方ないので、物件に突撃するしかないですよね・・・・。
物件に突撃 オートロックマンションに入ることができるのか
さて、裁判所からあとは勝手にやってくれと言われましたが、そもそもオートロックマンションにどうやって入るのか。
さらに、電話番号もわらかない。
まずは玄関の管理事務所があるので、そこを頼りに訪問。
しかし。。。管理事務所には誰もいません。
インターホンをしても、物件からは応答なし、管理人もいない・・・途方にくれていたところに、たまたま住民が。
すかさず怪しい雰囲気満点で、声をかけました。
「わたくし、この部屋の物件を競売で落札した者ですが、管理会社の電話番号を教えてもらえないでしょうか。」
と・・・親切にも電話番号を調べてくれて教えていただけました、ありがたい！
さらに、オートロックが解除されたので、「私入っていいですかね？」とこれまた怪しさ満点の質問。
住民の方は、「いいんじゃないですか・・・」と。
まー、そうなりますよね、そんなこと聞かれても・・・
とにかく怪しまれようがなんだろうが、行動するしかないんです。
自分で動かないと誰もやってくれません。
ぶっこむつもりで進みましょう。
物件前の扉まで来たけど・・・
物件前に来ましたが、そもそも居るかも分からない住人。
数回インターホンを鳴らしましたが、やはり出ません。
ドアノブに手をあて、引いてみると・・・開きました・・・。
え？？
普通に入れるし、居るの？
いや、さすがに勝手入るのは怖い・・・
競売にかけれらた物件、さらにゴミ屋敷。
下手したら刺されるかもしれない・・・
1人だしかなり危険です。
というわけで、とりあえず隣の部屋の方に情報収集してみました。
「隣の物件を競売で購入した者ですが、この物件の方はおられないんですかねー？」
何も手土産なしで、オートロックも通過して、いきなりの声かけ、これまた怪しさ満点。
とても良い方で、色々を教えてくれました。
一切のやりとりもなく、住んでいることは住んでいる、ただゴミだらけで、マンション住民も迷惑しているとのこと。
「勝手に入るのは管理人と一緒に入った方が安心でしょう。」
とアドバイスいただきました。
ありがたいですねー、しかしここでそのまま帰ってしまっては何も収穫がないし、モヤモヤするだけです。
ここはやはり心を鬼にして、突撃です。
いざ突入！動画 ビビりまくってぶれぶれの撮影・・・
物件突入パート①↓
物件突入パート②
かなりビビリましたねー。
ゴミだらけで先が見えないし、住居者がいるかどうかも分からない状態で突入。
いきなり出てきたらどうしようかと思いながら突入。
包丁がなぜか１０本以上テーブルに置いてある状況、ありえないです。
普通に考えたら、突然入ってきた人に備えているとしか思えません・・・・
中古マンション落札物件内部の詳細画像公開
ありえないくらい窮屈な玄関。
ただでさえ狭い廊下に、後で設置した下駄箱。
１人で住んでいると思われるが、大量の靴。
玄関もゴミこそないが、非常に汚れた状態で汚い。
トイレは比較的キレイな状態であったが、まー使いたいとは思わない。
昔ながらのトイレで、ウォシュレット機能は当然無い。
洗面も使うからであろうか、散らかっている様子は見られない。
男の一人暮らし感が出ている。
風呂の状態も使えないほどではないが、キレイではない。
風呂もトイレ同様に使いたくはない。
一軒家に慣れているせいか、かなり風呂は狭い。
リビングに侵入。
ここが生活のメインとなっているであろう場所か。
生活感が溢れまくっている部屋で、ここだけ見るとゴミ屋敷とまでは感じない。
床は３０年未満とは思えない劣化の具合。
キレイに使うかどうかで、かなりの差がでるのだと感じた。
ちなみに筆者てきとーるの実家は築３５年だが、かなりキレイ。
ベッドとテレビ等の部屋で、ここで主に過ごしているのが見てとれる。
ものすごく男臭く、とにかく汚い。
こんな状態でよく住めるなと思うが、当人からするとこれは全然OKレベルなのだろう。
最近何件かクソ物件を見ているせいか、意外とこれが普通に見えてしまうのが怖い。
押入れは扉が無く、カーテンでの仕切り。
襖だから壊れたか劣化したか。
１人とは思えないくらいな、荷物の量。
バルコニー、ベランダ部分は悲惨な状態。
ゴミが一面に広がっており、ここだけでも軽トラ一杯分のゴミの量。
管理費を滞納しているので、ゴミが捨てれない状態なのだろう。
玄関入ってすぐの左右の洋室。
ゴミが一杯で、足の踏み場も無いというが、それどころではない。
入るスペースすすら無い、ゴミの量。
クローゼット部分の扉もなく、ゴミが山積みになっている。
これをどうやって片付けろと？
反対側の洋室。
こちらはもっとひどい状態で、ゴミの分別もなく、ただただゴミが積んである状態。
片付け方も分からないくらい、ものすごい状態。
飲みかけのものが大量にあり、こぼれているものもある。
夏だったが、不思議なくらいに虫が飛んでいないので、虫すら生息できない状態なのか。
廊下部分に接する窓があるが、窓までたどり着けない。
換気もできない劣悪な状態。
ゴミが捨てれない状態では片付けもできないだろう。
物件初突入の感想
正直本気で怖かったです。
最終的に住民が不在の状態がわかるまでは、どきどきで、映画のワンシーンに参加している気分。
突然物陰から住民が出てきたらどうする？とかいきなり現れたらなんと声かける？等。
いなくてよかったですが、本当に怖かった。
状態を確認できたのは良かったですが、やはりかなりひどい。
まずはゴミを片付けないと何もできません。
住民がいないので、電話番号を書いた紙を玄関扉に貼って、帰りました。
まとめ 初物件侵入時にはできれば二人以上が望ましい
事前の画像で見ていた４ヶ月前の写真です。
当時の状態とほぼほぼ変わりなく、倍以上にゴミが増えているのか心配しましたが、同じでした。
かといってゴミの量はやはりすごい。
今後は前所有者との話し合いと、ゴミの片付けを進めていきます。
やはり一筋縄にはいかない不動産競売。
時間に余裕がないとかなり難しいです。
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