フルリノベーション物件賃貸決定　借り手を見つけるには知識と行動が必要　失敗すると赤字物件

不動産競売で取得したゴミ屋敷分譲マンションの1室、1年間かけてフルリノベーションを実施。

リノベーションのビフォーアフター記事↓

物件の購入からフルリノベーションまでの総額は約1000万円

しかし、住む目的であれば全然いいのですが、賃貸となると結構厳しいのが分譲マンション。

分譲マンションは賃貸収益は厳しいなんて知識はまったくなかったので、完成後は毎月維持費が徐々に財布を蝕んできます。

単純にリノベーションを楽しみたかったのが強かっただけ、という理由がダメでした。

完成後賃貸を募集しましたが、半年近く決まらず。

毎月の維持費もあるので、結構辛い日々でしたが、なんとか決定。

今回はなかなか決まらなかった教訓を活かせるように記事として紹介します。

それではみていきましょう。

維持費がやばいぜ！　収益目的の分譲マンションは気をつけろ

問題なのが管理費と修繕積立金。

もともとは約17000円くらいだったのですが、ちょうど大規模修繕の時期で、その後の修繕積立金がアップすることに。

ちょうど材料高騰の時期に重なり、大規模修繕費用が予想を大きく超えた費用がかかってました。

アップ後の金額は約25000円程度

はっきりいって・・・

ふざけるな！！！

と声を大にして言いたかったのですが、マンション住人は何十人もいるし、私みたいに賃貸で適当い収益あげれたらいいや。

という人ばかりではなく、死ぬまで住むって人もいます。

さらに、駐車場代もあるので、トータルすると毎月30000円の維持費がかかります。

この3万円、住んでなくても勝手に引かれていきます。

当然なのですが、賃貸にだしたところで賃貸収益に対して毎月3万円は負担しないといけない。

仮に6万円で貸し出したとしても、毎月3万円しか収益が見込めません。

1年間で36万円、これに固定資産税はらったら30万弱しか利益になりません。

では、ペイするためにはどうするのか・・・

家賃を上げるしかないです。

賃貸相場はどうなのか？　場所と間取りは重要

所有物件の平均的な賃貸相場は65000円から75000円でした。

部屋によって広さが違うのと、バルコニー面積も異なっています。

所有物件はマンションの中でも一番狭い部類で、両隣に部屋があるのでバルコニー面積も最も狭いので、賃貸では不利な物件。

ようは65000円程度しか取れない。

さらには低層階でゴミ屋敷、普通に賃貸に出しても5万円以下でしょう。

そして、場所は主要駅から徒歩20分程度と近くもない・・・

さらに、ファミリー向けマンションで３DKだったのに１SLDKに変更してしまった。

不動産競売で落札できたのも、知識ある業者に負けなかったのも良い物件ではなかったからでしょう。

しかし、フルリノベーションの結果は結構自信があったし、十分な収益はあげれると信じていました。

家賃は相場より30〜40％高めの9万円に設定

9万円という高い家賃で募集をかけることにしました。

これでも利益は毎月6万円。

6万円はもらわないとやってられない、という希望的観測で決定。

サイトや不動産会社を調べて、募集をかけてもらうことに。

はじめの不動産会社は小さいところでしたが、以前物件紹介してもらった縁もあり依頼。

なので、ポイントとしては、どのくらいだったら借り手はすぐ見つかるのか？確認するのがいいです。

結果的に最初の不動産会社では3ヶ月たっても1件も連絡がなし。

さすがにやばいと思い、他をあたることに。

そして自分でもジモティーやいろんな個人サイト、SNSを活用して募集をかけました。

が・・・・

見た目的に興味を持ってくれる人は多いけど、とにかく家賃が高い。

そして部屋数数が少ない。

まー、それもそのはず、筆者の物件はリビングと、別に寝室が一部屋、あとはウォークインクローゼットのみ。

リッチな一人暮らしか二人が限界。

こりゃ無理だろ・・・という雰囲気が徐々に流れてきます。

3ヶ月が経過してそろそろやばいと思い、不動産会社をかえることに。

社宅案件が強い不動産会社に変更

はっきりいって、お金のある人に借りてもらうしかないです。

見た目重視で都会的な見た目に仕上げており、もともと都会的な物件を目指してフルリノベしてました。

この辺の田舎じゃデザイン物件って珍しく、あまり気になる人って少ないです。

となるとやはり社宅で、会社補助がある人々がターゲットに。

単身赴任だと都会からくるひとも多く、見た目重視したりする人も多いです。

まして、会社からお金が出るのでちょっといいところに住もうって思います。

その結果あってか、3月の異動時期なのもあり、賃貸が決定。

借りてくれたのは単身赴任の一人暮らしの方。

やはりわかってくれる人にはわかる。

長くは借りてもらえないかもしれないが、むしろ短期の方が手を入れてキレイに維持できるのと、取得後5年以降は売却しても税金が安くなる。

賃貸が終わる頃にまたどうするか考えたいと思ってます。

賃貸重要なポイントは何？

不動産会社は重要

これは間違いなし、地区に強い不動産や、社宅に強い不動産、色々あります。

自分の条件からして、どういった人間がターゲットになるのか考えて、合った不動産を選ぶのがベスト。

そしてちょっと違うなと思ったら、不動産会社は変更すべし。

待っているだけじゃダメです。

差別化することで家賃アップは可能

普通にキレイにするだけじゃ他の物件と何も変わりません。

築古物件なのに、他と見た目一緒じゃ新しい方を選ぶに決まってます。

見た目で差別化することは重要、そして機能面でも妥協してはいけません。

最新設備は程よく取り入れながら、唯一無二の物件とすること。

とにかく妥協せず自分を信じる

ジモティーやSNSで興味を持ってくれる人はいますが、そういった人はやはり安さを求めています。

どくにジモティーは安さ重視、とにかく貸したいならジモティーやSNSは強いですが、高い家賃となると別。

安心して毎月払ってもらうには金の無い人が集まるジモティー等は避けたほうがいいです。

そして、値下げはしない、自分がその価値があると思ってるなら見合った人を探すことが重要。

まとめ　自分にあったスタイルの賃貸募集が重要

正直、半年も賃貸が決まらないと焦ります。

毎月3万円を垂れ流すように無駄にしていくのは、精神的にちょっときつくなってきます。

ただ、妥協して家賃を下げてしまうと、毎月の収益が減るのでトータルでの収益は下がります。

収益をあげるためにも妥協せず、自分で行動することが重要です。